Imóvel já penhorado não impede nova penhora da nua-propriedade

A existência de uma penhora anotada na matrícula de um imóvel não serve como escudo para impedir novas constrições. Com esse entendimento, a 2ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) reverteu uma decisão de primeira instância que havia negado o pedido de um credor para penhorar frações da nua-propriedade de um bem.

O caso julgado no Agravo de Instrumento 0719261-30.2026.8.07.0000 expõe um obstáculo comum na rotina de quem atua na recuperação de crédito. O juízo original barrou o avanço sobre o patrimônio do devedor sob a justificativa de que o imóvel já possuía restrições anteriores.

Para o relator do recurso, desembargador Fernando Antonio Tavernard Lima, a lógica da primeira instância estava equivocada. A decisão colegiada, proferida em 24 de julho de 2026, firmou que a penhora prévia não bloqueia novas constrições, desde que recaiam sobre frações patrimoniais distintas.

O tribunal reforçou que a nua-propriedade possui conteúdo econômico próprio. Isso significa que ela pode ser levada a leilão e arrematada, mesmo que o imóvel esteja gravado com usufruto. O único requisito legal é a preservação dos direitos do usufrutuário até a extinção natural ou formal desse gravame.

O que muda na prática da execução

Para o advogado que atua pelo credor, o acórdão do TJDFT resolve um problema processual frequente: o despacho padronizado que indefere a penhora por excesso de restrições no bem. A decisão separa claramente os institutos jurídicos. Uma coisa é a preferência no recebimento do crédito, outra completamente diferente é o direito de penhorar.

A anterioridade dos registros define apenas quem recebe primeiro o produto da arrematação. O credor subsequente tem o direito líquido e certo de registrar sua penhora, garantir seu lugar na fila e forçar a expropriação da nua-propriedade.

Quando a nua-propriedade vai a leilão, o arrematante adquire o imóvel com o ônus do usufruto. Ele se torna o novo nu-proprietário e consolida a propriedade plena apenas quando o usufrutuário falecer ou renunciar ao direito. Para o exequente, isso representa a transformação de um ativo ilíquido do devedor em dinheiro para quitar a execução.

Muitos devedores utilizam o usufruto ou a existência de penhoras de terceiros como manobra psicológica para desestimular a continuidade da cobrança. O tribunal desidrata essa estratégia ao confirmar que a fração ideal da nua-propriedade é um ativo financeiro realizável e sujeito à expropriação forçada.

Próximos passos para o credor

A orientação prática extraída do julgamento é manter o pedido de penhora sobre a nua-propriedade, exigindo que o juízo de base aplique a regra do concurso de credores. O registro da nova penhora na matrícula garante a publicidade do ato e previne fraudes à execução caso o devedor tente alienar sua fração.

Se o juiz indeferir o pedido alegando penhora anterior, o agravo de instrumento torna-se o caminho direto para destrancar a execução. A fila de credores só existe para quem tem a penhora registrada. Você vai deixar o devedor blindar o patrimônio com base em uma interpretação equivocada da lei?

Fonte: [IRIB](https://www.irib.org.br/wp-content/uploads/2026/08/TJDFT.-AI-n.-0719261-30.2026.8.07.0000.pdf)