Credor averba penhora 12 dias antes da escritura e garante imóvel de R$ 340 mil

A corrida contra o cartório

O tempo entre a emissão de uma certidão e a assinatura de uma escritura pública é a janela exata onde muitas execuções são ganhas ou perdidas. Em um caso que ilustra a rotina dos negócios imobiliários, um credor conseguiu garantir a satisfação de seu crédito de R$ 340 mil simplesmente por ter sido mais rápido que o comprador na fila do cartório.

A negociação envolveu um apartamento em Campinas. O comprador, Rafael, fechou negócio com o devedor, Sérgio, baseando-se em uma matrícula emitida 26 dias antes da data marcada para a assinatura da escritura. Confiando no documento antigo, que não apontava restrições, ele pagou R$ 34 mil de sinal e transferiu os R$ 306 mil restantes no dia de assinar os papéis.

O que o comprador não verificou foi o intervalo. Doze dias antes da assinatura da escritura, o credor de Sérgio registrou a penhora no cartório de imóveis. Quando Rafael tentou registrar a propriedade em seu nome, o gravame judicial já estava lá.

Embargos de terceiro e a força do registro

Ao descobrir o bloqueio, o comprador ajuizou embargos de terceiro para tentar liberar o bem, argumentando que a escritura comprovava o negócio e o pagamento integral. A tese esbarrou na legislação e na jurisprudência consolidada.

O juízo aplicou o artigo 792, inciso III, do Código de Processo Civil, que define como fraude à execução a alienação de bem após a averbação de constrição judicial. O negócio foi declarado ineficaz em relação ao credor. O apartamento continua respondendo pela dívida na execução original, e o comprador terá que buscar a devolução do dinheiro em uma ação autônoma contra o vendedor.

Por que isso importa para quem executa

O caso materializa a aplicação prática da Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça (STJ). A regra exige o registro da penhora ou a prova de má-fé do terceiro adquirente para o reconhecimento da fraude à execução.

Provar a má-fé de um comprador costuma ser um labirinto probatório que arrasta execuções por anos. No entanto, ao registrar a penhora na matrícula antes da concretização da venda, o credor transferiu todo o ônus para o adquirente. A publicidade do ato registral cria uma presunção absoluta de conhecimento.

Se o advogado do credor tivesse esperado mais duas semanas para averbar a penhora, a venda teria ocorrido com a matrícula limpa. Nesse cenário, o credor teria que provar o conluio entre vendedor e comprador — uma tarefa quase impossível quando há comprovantes de transferência bancária no valor de mercado do bem.

A lição prática é direta: a eficácia da execução depende da velocidade dos atos constritivos. Certidões negativas de distribuição não substituem a leitura da matrícula atualizada na véspera do pagamento. Para o credor, a averbação imediata da penhora (ou a averbação premonitória do artigo 828 do CPC) é o único mecanismo seguro para travar o patrimônio do devedor e evitar a via crucis dos embargos de terceiro fundamentados em boa-fé.

Fonte: correiobraziliense.com.br