Homem finge vender posto de R$ 490 mil por R$ 10 mil à parceira e perde o bem

Um devedor tentou blindar seu único patrimônio contra uma dívida de divórcio de R$ 50 mil, firmada em agosto de 2007. Exatamente um ano depois, em agosto de 2008, ele transferiu à sua então companheira um terreno no bairro Gravatá, em Penha (SC), onde funcionava um posto de combustíveis. O valor estipulado no contrato de gaveta foi de apenas R$ 10 mil. O valor venal real do imóvel, no entanto, batia a casa dos R$ 490 mil.

A manobra foi desfeita pela 1ª Vara da comarca de Penha, que reuniu três processos sobre o mesmo bem, anulou a venda por fraude contra credores e restabeleceu a penhora para garantir o pagamento da ex-esposa.

O rastro da fraude e a prova testemunhal

O negócio foi desenhado para tirar o imóvel do alcance da execução, mas deixou pontas soltas que a Justiça usou para caracterizar a simulação. O contrato de compra e venda foi feito de forma particular, sem testemunhas e nunca chegou a ser registrado na matrícula do imóvel. Além disso, a companheira não apresentou nenhum comprovante bancário ou recibo de que os R$ 10 mil foram efetivamente pagos ao devedor.

A prova mais contundente, no entanto, veio da rotina do imóvel. Durante a fase de instrução, um funcionário do posto de combustíveis testemunhou que o antigo proprietário continuava indo ao local rotineiramente para receber os aluguéis. Ele manteve a administração e a exploração econômica do bem até a data de sua morte, agindo como verdadeiro dono, enquanto o papel dizia que a propriedade já pertencia à parceira.

Após a morte do devedor, o caso virou uma disputa em três frentes simultâneas: a credora cobrando a dívida original, os herdeiros do homem questionando a venda simulada para proteger a herança, e a companheira tentando segurar o imóvel por meio de embargos de terceiro. Ela chegou a conseguir uma liminar suspendendo o leilão do bem, mas a sentença conjunta derrubou a manobra.

Por que importa para quem executa

Para o advogado que atua na recuperação de crédito, o caso julgado em Santa Catarina (Processo 5000984-40.2024.8.24.0089) serve como um roteiro prático de como desmontar fraudes patrimoniais baseadas em contratos de gaveta entre familiares ou parceiros.

A decisão destaca três pilares probatórios que o exequente deve buscar ativamente ao enfrentar transferências suspeitas:

1. Discrepância de valores: A diferença brutal entre o valor declarado (R$ 10 mil) e o valor real (R$ 490 mil) é o indício primário de simulação. O credor deve sempre juntar avaliações de mercado ou o valor venal da prefeitura para escancarar a fraude. 2. Falta de lastro financeiro: A ausência de comprovantes de transferência bancária (TED, PIX, compensação de cheque) que provem o pagamento do preço ajustado. O ônus de provar que pagou é de quem compra. 3. Posse de fato: A prova testemunhal de que o devedor continuou exercendo o domínio econômico sobre o bem (recebendo aluguéis, pagando IPTU, assinando contratos de locação) destrói a tese de venda legítima. O credor não deve se limitar à prova documental; ouvir quem trabalha ou mora no local faz a diferença.

Desfecho e retomada da execução

Com o reconhecimento da nulidade do negócio e da fraude contra credores, a juíza declarou a ineficácia da transferência em relação à credora original. Os embargos de terceiro opostos pela companheira foram julgados improcedentes, a liminar que impedia a expropriação caiu e a penhora voltou a ter efeito imediato.

A sentença ainda registrou que uma ação de usucapião envolvendo o mesmo imóvel já havia sido julgada improcedente anteriormente, inclusive com condenação por litigância de má-fé. Agora, o imóvel retorna oficialmente ao espólio para fins de partilha entre os herdeiros, mas com a garantia patrimonial da execução devidamente cravada na matrícula para o prosseguimento da cobrança.

Fonte: [tjsc.jus.br](https://www.tjsc.jus.br/web/imprensa/-/justica-anula-venda-de-imovel-e-reconhece-fraude-contra-credores-em-penha?redirect=/web/imprensa/noticias)